• Investir dans l’immobilier via la Loi Duflot

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    Article collaboratif rédigé par LV Patrimoine, spécialiste du sujet, et dont vous pourrez retrouver le site à cette adresse : Loi Duflot Toulouse. 

    Hyper centre, extérieur ou périphérie ? Investir via la Loi Duflot !

    Ca y est c’est décidé, vous voulez préparer votre retraite, vous constituer un patrimoine, protéger votre famille tout en défiscalisant, vous allez investir dans l’immobilier neuf via la Loi Duflot !

    Oui mais où investir ?

    Cette question relève du casse-tête pour les néophytes en immobilier, mais avec quelques éclaircissements, une tendance se dessine nettement.

    Hyper centre ou extérieur

    Où investir dans l’immobilier ? Etude de cas avec la ville de Toulouse

    Vous avez choisi d’investir dans une grande ville de Province, peut être proche de votre petit village de naissance, une grande ville dynamique où les prix sont encore accessibles (contrairement à Paris par exemple).

    Une ville qui par ses projets, ses grandes écoles, ses importants acteurs économiques (Airbus, Oncopole, MétéoFrance, etc.), son climat, attire chaque année près de 10 000 nouveaux habitants : vous allez investir (par exemple) à Toulouse !

    Mais vous voilà confronté à un dilemme :

    Choisir l’hyper-centre ou l’extérieur de la ville ?

    Ce qui vient de suite à l’esprit, c’est que plus vous serez en hyper-centre, plus l’investissement sera intéressant.

    Pourtant si l’on y regarde de plus près, rien n’est moins sûr…

    En effet, la Loi Duflot a cette particularité qu’elle plafonne les loyers. Ceci signifie dans les faits qu’un appartement de 45 m² + balcon de 6m² par exemple se louera au maximum 520 € hors charges (voir l’outil de calcul des loyers Duflot sur Toulouse), et cela peu importe sa localisation : qu’il soit situé dans les beaux quartiers de Toulouse (comme aux Carmes), ou bien dans les quartiers moins prisés (comme à Rangueil ou à Borderouge).

    Est-il vraiment intéressant d’investir dans l’hyper-centre ?

    La réponse est non, et elle s’explique très simplement : le prix de l’immobilier neuf en centre-ville est plus élevé que des programmes situés dans les quartiers voisins.

    À titre d’exemple, un T2 de 45 m² au Carmes vaut 250 000 € alors qu’un T2 à Saint Agne sort à 175 000 €. Les deux offrant un loyer équivalent.

    Hyper centre ou extérieur2
    Alors entre un appartement à 250 000 € ou un autre à 175 000 €, pour un loyer équivalent, il n’est clairement pas intéressant d’investir dans l’hyper-centre.

    Afin de réaliser une opération la plus rentable possible, il convient donc de s’écarter de l’hyper-centre et de privilégier les quartiers offrant toutes les facilités que recherche un locataire, à savoir, des transports, des commerces, des écoles, etc.

    On peut également regarder en périphérie de Toulouse, par exemple du côté de Blagnac où Airbus et tous ses sous-traitants sont installés, et où le tramway, qui relie directement Blagnac au centre-ville de Toulouse et permettra sous peu d’aller directement à l’aéroport, offre une qualité de vie agréable.

    Encore une fois, la règle la plus importante à surtout ne pas négliger, est l’emplacement : vous devez fournir à votre futur locataire un emplacement qui lui permettra de bien vivre : transport – commerce – crèche / école (si l’on vise les T3 plutôt destiné à des familles avec un jeune enfant).

    Hyper centre ou extérieur3
    Ensuite, tout n’est qu’une question de goût, certains préfèreront tel ou tel quartier, d’autres telles ou telles villes, mais cela ne repose que sur les goûts totalement personnels du locataire.

    N’oubliez pas qu’en investissant dans l’immobilier neuf, vous placez votre argent et celui de vos impôts, il faut donc privilégier la rentabilité de l’investissement : vous n’habiterez jamais dans cet appartement et ce serait une erreur que de vous y projeter à l’intérieur.

    Cela reste un placement, donc privilégiez l’emplacement et son rapport prix/m².

    Les prix de vente augmentant de façon exponentielle plus on se rapproche de l’hyper-centre, et les loyers étant plafonnés, on ne pourra pas les indexer sur le prix de l’achat, la différence est donc «  perdue » et ce sera à vous d’augmenter votre effort pour réaliser cet investissement.

    Un graphique pour illustrer

    Nous pourrions illustrer cela avec le graphique ci-dessous.

    Hyper centre ou extérieur4

    Ce graphique vous permet de voir que jusqu’à un certain niveau, votre effort va être constant, que vous soyez en ville ou en périphérie/ extérieur.

    Arrivé à un certain seuil, le prix d’achat d’un appartement en centre-ville va devenir trop important par rapport aux loyers que vous allez en tirer, pour pouvoir bénéficier d’une bonne rentabilité.

    Au sujet de l’auteur de l’article :

    Article collaboratif rédigé par LV Patrimoine, spécialiste du sujet, et dont vous pourrez retrouver le site à cette adresse : Loi Duflot Toulouse. 

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    1. Guilhem d'étudiant investir
      Publié dans 9 mars 2014 le 19:59

      Article très intéréssant, on voit bien à quel point cette loi pousse à l’achat d’un bien plus modeste si on souhaite le louer.

      Mais je pense que c’est la meilleur des approches à avoir de toute manière, car, d’un simple point de vue de la revente du bien, il faut se dire qu’il y a bien plus de personnes capables de vous racheter un T2 ou T3 que des grosses villas en centre ville.

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