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Comment bien investir dans les parkings et les garages ?

Sommaire

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Parce que c’est rusé, vous avez pris la décision d’investir dans un parking ou garage.

  • Efficace d’un point de vue financier (pas de travaux à prévoir)
  • Ultra-diversifié (nombreux locataires)
  • Sécurisé (bail en faveur du propriétaire)
  • Efficace (gestion facile)

 

Le meilleur investissement immobilier est un parking ou garage, mais seulement si vous n’achetez pas le premier que vous voyez.

Il est intimidant de faire son premier achat immobilier, et vous ne savez peut-être pas comment choisir votre place de parking.

Voici les meilleures suggestions pour réaliser un investissement rentable dans un parking.

Comment savoir si une place de parking ou garage est rentable ?

Faire de l’argent est la principale force motrice d’un investisseur :

  • Grâce au paiement du loyer et au rendement du parking maintenant,
  • et éventuellement grâce à la plus-value de la revente.

 

A la recherche des meilleures affaires, l’investisseur parcourt les parkings.

Je vous suggère d’acheter le parking au rabais afin de le louer au prix fort et de le revendre ensuite avec un bénéfice.

Comment calculer le rendement d'un parking ou garage ?

La formule suivante permet de déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier :

Rendement = loyer annuel / montant investi

 

Un parking qui coûte 10 000 € à l’achat et 1 000 € par an à la location génère un rendement brut de 10 %.

Le loyer est connu lorsque la place de parking est louée.

Certains investisseurs ont été abusés car ils n’ont pas su déterminer si le loyer était excessif compte tenu de la demande de location.

 

Il vous appartient de rechercher les tarifs de location d’une telle place de parking en ligne et auprès des agences immobilières.

N’oubliez pas de faire preuve de prudence lorsque vous estimez le rendement en utilisant un prix de location moyen afin de ne pas fausser votre décision concernant une place de parking (ni trop élevé, ni trop bas).

 

Nous déduisons les frais de l’investisseur du rendement pour obtenir le rendement net de charges :

  • la taxe foncière,
  • l’assurance propriétaire non occupant,
  • les charges de copropriété,
  • les frais de gestion.

 

Les frais sont équivalents à trois mois de loyer en moyenne par an.

Par rapport à la moyenne nationale, un parking sera probablement plus rentable si les frais ne correspondent qu’à deux mois de loyer (à prix équivalent bien sûr).

 

Les rendements nets des parkings sont souvent disponibles en ligne. Un parking ou garage produit généralement :

Le revenu net varie de 4 à 5% dans les grandes villes à 6 à 7% dans les petites et moyennes villes.

Il ne s’agit que de moyennes, comme d’habitude. Certaines personnes, comme d’autres, obtiennent des résultats nettement inférieurs.

Comment évaluer le prix d'une place de parking ou garage ?

La loi de l’offre et de la demande détermine le prix des places de parking ou garage.

Le prix d’une propriété augmente avec le nombre d’acheteurs.

 

Les professionnels de l’immobilier constituent une ressource fiable pour déterminer le prix approprié d’une place de parking ou garage.

Ils sont souvent des experts du quartier ou de la ville.

Ils sont parfaitement informés des ventes en cours et du marché.

Les annonces de vente de places de parking ou garage sont nombreuses sur Internet.

La recherche d’offres comparables vous permet de choisir le prix de vente approprié.

 

Vous devez marchander le prix du stationnement si le vendeur est avare.

Vous pouvez plaider pour un prix inférieur en soulignant les défauts, les tâches à forte intensité de main-d’œuvre et les difficultés de commercialisation.

Comment bien choisir sa place de parking ?

Le rapport risque/rendement doit être pris en compte lors de l’évaluation de tout achat locatif.

Vous pouvez déterminer comment choisir votre place de parking ou votre garage en expliquant cette équation plus en détail.

Une fois que vous avez trouvé une place de parking rentable, assurez-vous qu’elle est également de qualité et sans risque.

Suggestions pour trouver une belle place de parking ou garage

Voici quelques conseils pour investir judicieusement dans un parking et éviter les problèmes courants.

La recherche d’une belle place de parking ou d’un garage se fait en quatre étapes :

  • le rendement,
  • l’emplacement,
  • l’analyse de la copropriété,
  • l’étude des baux.

La règle des 3E

Un locataire qui n’est pas content partira, mais pas la propriété.

Les parkings doivent également respecter les trois L de l’immobilier : emplacement, emplacement et emplacement.

 

Tout d’abord, concentrez-vous sur les centres-villes.

C’est là que se concentrent la plupart des problèmes de stationnement.

La plupart des locataires qui sont prêts à payer le prix fort pour louer votre place de parking sont attirés par les régions à forte pression.

 

Le stationnement peut être loué magnifiquement dans des zones de stationnement bleues ou payantes.

Vous pouvez avoir du mal à attirer des locataires si vous ne prêtez pas suffisamment attention à l’emplacement.

La location devient alors plus fastidieuse et vous pourriez être contraint de réduire votre loyer et de revenir.

 

Le parking le moins cher ou gratuit est votre pire ennemi.

Il y a beaucoup trop de places de parking ou garage dans les banlieues, les petites villes et à proximité de certaines gares.

Pour savoir s’il existe des projets en cours qui pourraient entrer en conflit avec votre investissement, renseignez-vous auprès de la mairie et des propriétaires d’entreprises locales.

Il est préférable d’acheter un bien immobilier à investir dans une zone que vous connaissez bien.

Examinez la copropriété

Visitez le plus rapidement possible le parking avec votre voiture.

Cela vous permettra de confirmer que le stationnement de votre voiture sur la place de parking mise en vente est simple et pratique.

Louer une place de parking ou un box trop petit sera plus difficile. Préférez les parkings normaux (2,5 m sur 5 m) qui peuvent accueillir aussi bien des breaks que des 4×4.

 

Pour comprendre comment investir dans une place de parking, vous devez vous mettre à la place d’un locataire.

C’est ainsi que vous pourrez évaluer la qualité de votre investissement locatif potentiel.

L’une des principales préoccupations concernant les parkings est la sécurité.

Les locataires privilégient les premiers et seconds sous-sols.

Le taux d’inoccupation augmente et la rentabilité diminue après le troisième sous-sol.

 

Un examen attentif de la propreté et de l’éclairage du parking s’impose.

Pour que votre locataire gagne du temps tous les jours, je vous recommande, pour l’achat de votre parking, de choisir une place proche de la sortie piétonne.

Sélectionnez votre place de parking en fonction de la documentation

Vous devez baser votre choix d’investissement sur les documents fournis par le vendeur.

Vous courez le risque de regretter votre achat immobilier si vous ne les prenez pas en compte.

 

Lisez attentivement le contrat de location du parking au préalable.

Il est préférable qu’ils soient mis par écrit.

Bien que légaux, les contrats verbaux sont risqués tant pour les locataires que pour les propriétaires.

 

Vérifiez que le bail contient une disposition permettant une augmentation annuelle du loyer.

Les conditions de résiliation du bail de stationnement et sa durée sont cruciales.

Le profil du locataire contient des informations intrigantes :

  • Qui est-il ?
  • Où vit-il ?
  • Depuis combien de temps la place de parking ou garage est-elle louée par lui ?

 

Il est très important de lire le dernier procès-verbal de l’assemblée générale ainsi que le règlement de copropriété.

Cela peut vous renseigner sur les problèmes de copropriété et les projets coûteux qui réduiront sans aucun doute le rendement du parking ou du garage.

 

En conclusion, après vos recherches, vous devez décider dans quels parkings investir :

  • le rendement,
  • le prix de vente,
  • l’emplacement,
  • la copropriété,
  • les documents.

 

Vos sentiments et vos émotions, pendant et après la visite, sont intégrés à cette analyse factuelle.

Soyez attentif à la voix intérieure qui vous informe si vous faites une bonne affaire ou si vous vous faites arnaquer si vous voulez apprendre à investir dans les parkings.

Comment acheter une place de parking ?

Sans utiliser une méthodologie de recherche immobilière appropriée, comment faire un bon investissement ?

Le choix de votre stratégie d’investissement est la première étape. Cela vous aidera à choisir où investir dans les parkings/garages.

Avez-vous l'intention de rechercher des box individuels ou des parkings ?

La meilleure méthode pour acheter des parkings rentables dans les grandes villes est celle-ci.

Après une belle plus-value sur un appartement, de nombreux propriétaires ne parviennent pas à vendre un « petit » parking.

Or, pour ceux qui savent en tirer parti, il est extrêmement rentable.

A la recherche de places de garage dans une ville moyenne

Parce que la demande d’espace est moins importante que dans les grandes villes, les parkings des petites villes n’attirent pas beaucoup de locataires.

Pour les usages suivants, la location d’un garage ou d’un box est simple :

  • parking sécurisé
  • stockage de meubles et de marchandises

 

Les locataires profitent largement des nombreuses commodités des garages.

La demande de location d’un garage est toujours plus élevée que celle d’une place de parking.

Organisez votre recherche

Je vous conseille de concentrer votre recherche sur les villes qui complètent votre projet.

C’est une perte de temps de chercher ailleurs.

Ceux qui sont prêts à acheter des places de parking à louer dans un rayon de deux heures de route de leur maison sont des investisseurs en stationnement prospères.

 

Je suggère aux investisseurs à Paris de concentrer leurs achats de parking sur l’ensemble de l’Ile de France.

Les places de parking et les garages sont proposés à la vente sur différents supports :

les panneaux de rues, les agences immobilières, les notaires, et internet (leboncoin, seloger, paruvendu…).

 

Mon principe directeur et mon slogan lors de la recherche de places de parking ou garage est le suivant :

La patience et la durée sont plus importantes que la force et la rage. (J de la Fontaine)

 

L’investissement dans le parking ou garage est un marathon. Ce n’est pas une course.

Pour identifier les parkings les plus rentables, vous devez être persévérant et patient dans votre recherche.

Je coache beaucoup d’investisseurs pour les aider à rester positifs tout au long de l’année.

Une suggestion de plus : le financement à crédit des parkings ou garages

Après avoir repéré le bien idéal, vous devez envisager le financement.

Un novice commettrait une grave erreur en achetant un parking en liquide avec l’intention de le louer.

Vous pouvez acheter une seule place de parking pour 10 000 euros.

Vous pouvez obtenir un lot de 10 places de parking avec un prêt de 90 000 euros et une caution de 10 000 euros !

 

C’est l’effet de levier dont disposent les banques.

Vous remboursez la banque avec l’argent que vous recevez des locataires.

C’est facile et très probablement la méthode la plus rapide pour s’enrichir.

 

Le coût de l’argent, ou taux d’intérêt, n’a jamais été aussi bas.

C’est le moment d’en profiter, notamment parce que vous pouvez réduire vos impôts grâce au coût du crédit.

Ce guide d’achat de places de parking ou garage ne serait pas complet sans quelques conseils psychologiques, pour conclure.

Parking ou pas, le premier investissement immobilier est souvent le plus difficile.

Vous manquez de temps pour évaluer la valeur de votre investissement locatif.

 

Pour comprendre les erreurs commises et les réussites, il faut avoir déjà acheté et loué des parkings ou des garages.

Il est donc préférable de commencer par un investissement minuscule qui n’aura pas d’impact significatif s’il est sauté.

Vous obtiendrez de meilleurs résultats lors des tests ultérieurs.

 

Enfin, ne tenez pas compte des conseils de votre mère, de votre père ou de votre beau-frère !

Ce sont de mauvais conseillers en matière d’investissement et de mauvais guides.

Il y a de fortes chances qu’ils racontent plus de bêtises qu’ils ne le font s’ils n’ont pas eux-mêmes investi avec succès dans des parkings et des garages.

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