• Aurélien, 23 ans, investisseur, 4 appartements et 2 studios en 1 an !

    Publié le par dans Investir dans l'immobilier | 5 Commentaires |
    • Facebook4
    • Twitter0
    • Google+0

    Cet article est un article invité rédigé par Aurélien Riffard, jeune investisseur prometteur de 23 ans et fondateur du blog JeuneInvestisseur.fr ! Je laisse la place à Aurélien, bonne lecture à tous ! 

    Bonjour à toutes et à tous,

    Tout d’abord je souhaite remercier Mathieu de m’avoir invité à rédiger cet article sur son blog.

    Je m’appelle Aurélien, je suis l’auteur du blog jeuneinvestisseur.fr . J’ai 23 ans, je suis originaire d’Aubenas dans l’Ardéche. Malgré mon jeune âge je suis bien avancé dans mon parcours vers l’indépendance financière.

    Commencer jeune permet de faire marcher un effet de levier qu’on ne contrôle pas : le temps. Plus on commence jeune plus notre potentiel de développement est important.

    Mais mieux vaut tard que jamais…

    Je possède actuellement :

    • 2 appartements T2 de 40m2 loué en meublé,
    • une maison avec 600m2 de terrain que je divise en 2 appartements (travaux en cours)
    • un plateau de 60m2 où je vais créer 2 studios. (travaux en cours)

    J’ai investit dans ces projets sur une période d’un an. Mon 1er a été une réussite et j’ai voulu renouveler l’opération.

    Aurélien Riffard, jeune investisseur

    Mon parcours

    Depuis que j’ai 15 ans j’avais cet objectif en tête “être libre et indépendant”.

    Je ne savais pas comment il fallait que je fasse mais je savais que pour cela il me fallait de l’argent, un capital de départ. Depuis cette période là j’ai commencé à économiser. D’une part pour être à l’aise financièrement (épargne de précaution) et d’autre part pour mon avenir (capital).

    J’avais cette fibre entrepreneuriale en moi mais je ne savais pas encore comment l’exploiter.

    J’ai commencé à travailler à 17 ans. Je n’ai pas voulu faire d’étude, je voulais gagner de l’argent. J’épargnais chaque mois l’équivalent d’un loyer + charges de coté vu que je vivais chez mes parents. J’ai traduit cette aide en nature en une aide financière.

    J’ai passer mon CAP et BP en peinture en bâtiment (en alternance) et j’ai été ouvrier 2 ans.

    Quand est ce que j’ai eu le déclic ?

    Il y a 2 ans quand je me suis fracturé la main gauche, je ne savais pas quoi faire durant cette période. Le salariat commençait à m’ennuyer, je ne me voyais pas travailler 43 ans et cotiser pour une retraite (que l’on est pas sur d’avoir).

    Je me suis mis à lire des blogs, des livres, à me renseigner, à me former sur l’intelligence financière, l’immobilier, l’investissement. Et on ce rend compte que beaucoup de gens sont dans l’ignorance (comme je l’étais). C’est ce qui fait que la plupart restent soit salariés toutes leurs vie ou soit connaissent une progression très lente.

    Si vous lisez cet article, ce blog ou d’autres vous êtes sur la bonne voie.

    Après avoir engrangé de la confiance et de la connaissance. Il faut passer à l’action. Je conseil pour les plus réticent ou ceux qui ont moins de moyen à commencer petit. Un parking par exemple. Cela va vous permettre de prendre confiance et de gagner en expérience pour des projets plus important.

    Bien sur j’ai eu des moments de doutes, pour éviter au maximum cela il faut côtoyer des personnes positives et des personnes qui vous encourage dans vos projets.

    Je me suis jeté dans le bain et je ne regrette absolument pas.

    L’immobilisme et l’inaction sont les pires des choses à faire.

    Mes investissements

    Mon 1er investissement a une rentabilité de 9,5% et me rapporte +300€ brut / mois

    Mon second devrait avoir une rentabilité de 9% et me rapportera +300€ brut / mois

    Mon 3e investissement devrait avoir une rentabilité de 12% et me rapportera +300€ brut / mois

    Ils sont tous meublés, j’ai donc fais une déclaration POI (déclaration de début d’activité) à la greffe du tribunal de commerce de ma ville pour me déclarer au statut LMNP (Loueur meublé non professionnel)  au réel simplifié. Cela me permet d’amortir le bien et déduire les charges de mon imposition notamment.

    Les baux sont d’un an. Les magazines spécialisés disent que c’est un inconvénient par rapport au turn-over. Mais en cas d’impayé vous savez que vous n’attendrez pas 1 an et demi et des procédures interminables, usantes, stressantes avant de mettre votre locataire dehors. Donc pour moi c’est un réel avantage.

    Fiscalement, louer en meublé me fera payer 3 fois moins d’impôt (simulation de mon comptable) que si je faisais du foncier (dût à l’amortissement et les déductions des charges notamment). Par contre je serais redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises qui équivaux environ au montant de la taxe d’habitation) et en cas de revente je payerai plus d’impôt sur la plus value. Si vous ne payez pas d’un coté vous payerez de l’autre. Mais ma tactique est de les garder à vie et toucher les loyers à vie.

    Je vous conseil d’aller voir un comptable et de faire une simulation avec lui car chaque situation personnel est différente suivant votre projet et vos objectifs. Un bon comptable vous fera gagner de l’argent.

    Je ne me donne pas une date précise pour mettre en location mes 4 nouveaux appartements, je réalise les travaux moi même il y a des avantages et des inconvénients. Mais je me dit qu’a partir de Juin, je percevrais potentiellement entre 1900 et 2000€ de loyer pour 1050€ de crédit.

    J’ai également mon entreprise dans le bâtiment. J’ai choisi le statut d’auto entrepreneur car ce statut me permet de payer des charges que si je travail et rien si je souhaite avoir du temps libre. Même si ce statut est limité en chiffre d’affaire, je souhaite à la longue compenser cela avec mes revenus alternatifs et passifs.

    Financement

    Pour tout mes investissements j’ai emprunté sur une période de 20 ans pour bénéficier de l’effet du levier du crédit, obtenir un autofinancement total, augmenter mon cash flow ( somme de tous les produits encaissables (loyers) – somme de toutes les charges décaissables (crédits, charges, impôts et taxe). Ce qui m’a permis de ré-emprunter.

    J’ai choisi le cautionnement avec le crédit logement comme garantie. Un partie me sera restitué à la fin de mon crédit (entre 50 et 70%) si je ne connais pas de difficulté à les rembourser.

    Pour les assurances de mes prêts (Décès/invalidité) j’ai pris une assurance externe à la banque. Cela m’est revenu 3 fois moins cher que l’assurance que me proposait ma banque. Sachez que si votre banque vous fait du chantage : ”Si vous ne prenez pas l’assurance chez nous le taux HC (hors assurance) augmente…” Cela est illégale de leurs parts, merci à la loi Lagarde.

    J’ai mis en apport les frais de notaires et les travaux. Si vous pouvez vous faire financer à 110% c’est mieux. C’est un choix que j’ai fais car je préfère être un peu plus large sur mon cash flow pour pallier un coup dur, des travaux, un mauvais payeur ou des vacances locatives.

    Ma stratégie

    • J’investis dans un domaine que je connais assez bien (immobilier).
    • J’investis près de chez moi ( facilité pour faire les travaux, assurer la gestion). Et surtout car je connais bien le secteur.
    • Je choisis des appartements avec des travaux, divisibles en studios ou F2.
    • J’achète en dessous du prix du marché, j’amène de la valeur et la division me permet d’augmenter ma rentabilité et atteindre l’autofinancement total.
    • Je vise une rentabilité minimum de 9%.
    • Je ré investit mon cash flow dans un autre projet ou sur des supports tels que assurance vie, compte titre, PEA pour créer un effet boule de neige.

    Mes loyers couvrent plus 130% de ma mensualité de crédit pour assurer un autofinancement total c’est a dire (crédit + charges + taxe +impôts). J’augmente mes revenus passif net après chaque investissement.

     Et après ?

    Mon ambition ne s’arrête pas là mais je ne souhaite pas me précipiter. Mes bases sont en place, le temps joue en ma faveur.

    Je réfléchi déjà au prochain investissement. J’ai plusieurs idées mais j’ai besoin de faire le point après que tous mes appartements soit mis en location pour avoir un avis concret de ma situation financière et de mon pouvoir d’investissement.

    Mon objectif est de ne plus travailler, de vivre de mes revenus passifs et de profiter de mon temps.

    Devenir riche est un objectif à long terme mais ce ne sera pas au détriment de mon temps qui est la richesse la plus précieuse.

    Merci à Mathieu de m’avoir permis de faire cet article invité et bonne continuation à lui.

    Merci à vous d’avoir pris de votre temps pour la lecture de cet article, si vous voulez en savoir plus vous pouvez aller sur mon blog jeuneinvestisseur.fr

     

    Cet article est un article invité rédigé par Aurélien Riffard, jeune investisseur prometteur de 23 ans et fondateur du blog JeuneInvestisseur.fr ! 

    Partagez avec vos proches si vous avez aimé :

    • Facebook4
    • Twitter0
    • Google+0
    Google+

    5 commentaires ont été rédigés, ajoutez le votre.

    Répondre à MarinaB Annuler la réponse.

    Cochez cette case pour qu'un lien vers votre dernier article apparaisse

    1. MarinaB
      Publié dans 13 janvier 2014 le 18:55

      Bonsoir Mathieu , bravo et merci à Aurélien pour nous partager son parcours et expérience personnelle dans le domaine de l’immobilier…
      je trouve çà tout à fait admirable , cette ténacité ….. Et à 23 ans , nous pouvons le dire , il n’est pas prêt de s’arrêter là en effet.

      C’est vrai que personnellement je ne me suis pas penchée sur l’immobilier .
      A une époque , j’avais un peu de capital que j’aurais pu certes investir ,mais je n’avais pas cet état d’esprit et actuellement , les finances méritent très sérieusement que je m’en occupe….Mais qui sait ? Très bientôt , je pourrais me refaire une nouvelle jeunesse avec un nouveau plan financier en béton armé;;

      Bon je reprends mon Mindmap , merci encore pour toute la doc gratuite d’outils que j’ai pu télécharger sur ton site , çà apporte vraiment de l’eau à mon moulin afin de trouver des idées précises à partir d’une idée vague…..

      Marie-Antoinette…

      • Aurelien
        Publié dans 14 janvier 2014 le 18:27

        @ MarinaB, merci et sachez qu’il n’est jamais trop tard pour commencer. Il faut bien assainir ses finances avant d’investir. Vos finances c’est les fondations, si vos finances ne sont pas costaud, en cas de coup dur tout s’écroule.

        @Laure, Merci, c’est un bel objectif. N’hésitez pas à consulter mon blog, à laisser des commentaires et à me contacter si vous avez des questions par rapport à votre projet. Je serais ravi de vous répondre.

    2. Laure
      Publié dans 14 janvier 2014 le 09:42

      Excellent article ! Merci beaucoup pour ce partage ! J’ai 34 ans et mon objectif pour 2014 est justement d’acquérir mon premier bien immobilier pour investissement. Je vais suivre vos 2 blogs avec assiduité ;)

    3. InvestMan
      Publié dans 6 février 2014 le 19:42

      Un très bon début pour cet âge ! Bravo et bonne continuation :)

    4. Marc
      Publié dans 3 juin 2015 le 15:00

      Ce que vous avez fait est ideal (achat immo, jeune et en plus avec des competences dans le batiment donc vous pouvez faire pas mal)
      Pouvoir faire les travaux soi-meme par experience evite beaucoup de frais et de retards, et les arnaques qu’on a parfois avec les gens du batiment ou le travail mal fait baclé
      De meme bonne strategie de choix de bien
      par contre assurance vie pas une bonne idee du tout en ce moment
      Commencer jeune est l’ideal mais moi a mon age je croyais que j’avais la vie devant moi et que je me preoccuperais de ca plus tard. mais le temps passe vite
      Par ailleurs les gars qui ont fait des etudes d’ingenieur (bac+5) parfois brillantes comme moi, ils rient jaune quand ils voyent que des gars qui ont pas fait d’etudes s’en sortent mieux
      Le salariat et surtout dans les grandes sociétes multinationales est le pire de tout : possibilité d’etre vire du jour au lendemain avec des competences pointues monetaisables dans un nombre limité de sociétés et surement pas dans la vie de tous le jour etc., mise en concurrence avec indiens , chinois etc